Was ist Ihre Immobilie in 21029 Hamburg wert,

In den vergangenen 10 Jahren haben sich die Preise für Häuser und Wohnungen in Hamburg fast verdoppelt. Bei Immobilien, die während dieses Zyklus fertiggestellt worden sind, sind die Steigerungen nicht ganz so kräftig. Ausschlaggebend für den Trend waren vor allem die niedrigen Zinsen. Für eine breitere Schicht der Bevölkerung wurde der Wunsch nach den eigenen 4 Wänden erschwinglich. Durch den Zinssprung und die Energiewende mit gestiegenen Kosten sowie Verunsicherung im rechtlichen Umfeld sind die Preise in den letzten beiden Jahren wieder gesunken. Viele Marktforschungsinstitute und Banken gehen davon aus, dass der Abwärtstrend gestoppt ist, es jedoch eine höhere Sensibilität hinsichtlich des energetischen Zustandes bei den Käufern gibt. Die Schaffung neuen Wohnraumes liegt aktuell deutlich hinter dem Bedarf zurück. Moderne, barrierearme Wohnungen entstehen im Moment kaum. Es ist zu erwarten, dass die Mieten in den Ballungsräumen weiter steigen werden und renditeorientierte Immobilien wieder in ihrer Attraktivität steigen.

Bei dem Mehrfamilienhaus handelt es sich um eine moderne und attraktive Immobilie in einer sehr guten Lage, unmittelbar am Bergedorfer Stadtzentrum gelegen und dennoch in ruhiger Wohnlage. Die Bauweise ist sehr energieeffizient mit geringen Nebenkosten, was für eine gute Vermietbarkeit und Potenzial bei der Netto-Kalt-Miete spricht. Vergleichbare Immobilien sind momentan selten am Markt zu finden. Die Bewertung der Immobile ist herausfordernd, weil die klassische Bewertungssoftware auf historischen Daten zurückgreift. Die Liegenschaftszinsen werden vom Gutachterausschuss aus Transaktionen der letzten Jahre berechnet, also vergangenheitsbezogen. Diese sind sehr niedrig. Damit sind Multiplikatoren immer noch sehr hoch. Aus Käufersicht sind alternative, risikoärmere Geldanlageformen attraktiver geworden (Festgeld, Aktien …), die aktuell mehr Rendite bringen und in Konkurrenz zum Immobilienmarkt stehen. Zusätzlich agieren die Banken sehr restriktiv und kalkulieren mit hohen Abschlägen. Wir gehen davon aus, dass die theoretisch berechneten Werte eine hohe Schwankungsbreite haben und der Markt noch in der Findungsphase ist.

Wir halten einen Preis zwischen 4,0 – 4,3 Mio für erzielbar. Bei einem Kaufpreis von 4,3 Mio ist die Nettoanfangsrendite mit 3,18% deutlich zu gering. Das Mietsteigerungspotenzial und Wertsteigerungspotenzial insbesondere durch eine Aufteilung dürften professionelle Investoren mit einer mittel bis langfristigen Strategie überzeugen und den hohen Ankaufspreis relativieren. Als Vermarktungspreis würden wir mit 4,4 Mio provisionsfrei für den Käufer in den Markt gehen.